![](http://cscm.cz/wp-content/uploads/2021/03/Otvírákové-foto-1024x682.jpg)
Trh s nemovitostmi je stabilní a vlivem koronavirové krize nezaznamenal přílišné změny. Nabídka nemovitostí v rámci celé ČR i Prahy nadále poroste, stejně jako poptávka po nich. V letošním roce by podle developerů měla nabídka nemovitostí v Praze povyrůst dokonce o 2,3 %. Vyplývá to ze studie zpracované analytickou společností CEEC Research.
Developeři očekávají růst nabídky nemovitostí v letošním roce o 1,2 % v rámci celé republiky a o 2,3 % v Praze. Developeři neočekávají, že by se korona virová krize výrazněji projevila na nabídce nemovitostí i v následujícím roce, kde očekávají nabídku dokonce větší než v roce letošním. Pro rok 2021 developeři predikují další růst na straně nabídky nemovitostí, a to o 1,6 % v rámci celé ČR a o 2,5 % v hlavním městě Praze. Marcel Soural, předseda představenstva společnosti Trigema a.s. k současné situaci dodává, že trh s nemovitostmi je stabilním a výhodným způsobem investice: „Poptávka po bydlení zůstává vysoká. Do budoucnosti lze navíc počítat i se silnějším zájmem ze strany fondů a dalších větších investorů. Investice do rezidenčních nemovitostí jsou dnes jedním z nejvýhodnějších způsobů, kam volné finanční prostředky uložit. Jejich hodnota neustále roste.“
![](http://cscm.cz/wp-content/uploads/2021/03/nedostupnost_bydleni_2-1024x550.jpg)
Na straně poptávky po nemovitostech developeři očekávají stále růst, ačkoli pro tento rok velmi malý. Poptávka bude podle dotázaných developerů letos ve výši 0,2 %, a to jak v rámci celé republiky, tak v Praze. S vyšší poptávkou ale počítají pro rok 2021, kdy v rámci ČR očekávají poptávku ve výši 1,6 %, v Praze potom vyšší, a to ve výši 1,9 %.
Na základě námi provedených výzkumů ohledně nabídky a poptávky po nemovitostech za posledních pět let se jedná o první situaci, kdy je očekávaná poptávka nižší než nabídka nemovitostí.
![](http://cscm.cz/wp-content/uploads/2021/03/nedostupnost_bydleni_1-1024x564.jpg)
Cenové kolotoče
Ceny bytů v ČR za tři roky zdražily o třetinu. Průměrná cena za byt o výměře 65 metrů čtverečních se vyšplhala nejvýš v hlavním městě. Za byt v cihlové zástavbě zájemci loni na podzim platili 5,9 milionu korun. Dokonce víc než v novostavbě. Za tytéž peníze přitom mohli koupit sedm bytů v ústeckém paneláku.
Jedinou výjimku z trendu představovaly nové byty v Karlovarském kraji. Novostavby tam za poslední tři roky zlevnily bezmála o 40 procent a s cenou 2,1 milionu korun za byt o výměře 65 metrů čtverečních byly nejlevnější v republice. Jde o specifický trh ovlivněný a z větší části tvořený zahraniční poptávkou, která v posledních letech značně poklesla.
Starší byty mohou zlevnit
Průměrný pětašedesátimetrový byt v paneláku stál na konci loňské- ho roku 1,87 milionu korun, což je o 570 tisíc víc než před třemi lety. Nejdražší panelové byty můžete koupit v Praze, následuje Jihomoravský, Plzeňský a Středočeský kraj. Přesto byty v panelových domech zůstávají v průměru nejlevnějším dostupným bydlením. Celorepublikově průměrná cena za byt o zmíněné výměře v cihlové zástavbě činí dva miliony korun, v novostavbě vyjde byt v průměru na 2,63 milionu.
U cihlových staveb lidé preferují zpravidla centrální polohu, lepší hlukovou izolaci a často lepší předpoklady pro přestavbu bytového jádra. Zájem o panelové byty ožil hlavně díky nedostatku cihlových bytů.
Pohled do krajů
Byty v panelových domech, které jsou stále vnímány jako nejdostupnější forma bydlení, zdražily v loňském roce v průměru zhruba o 21 procent. Za posledních pět let pak přibližně o třetinu. V posledních měsících jejich ceny rostly rychleji než u staré zástavby a nových developerských projektů. A v některých městech už jsou panelové byty dokonce dražší číst více…
- Praha – nejvíc zdražují dosud nejlevnější byty
V hlavním městě vzrostly ceny bytů v panelových domech v některých lokalitách až o desítky procent za posledních pět let. Zaznamenal jsem extrémní případy, kdy klient koupil před pěti lety byt 3+KK na sídlišti Stodůlky za zhruba 2 300 000 korun a nedávno jej prodal za 5,3 mil. Korun. Největší nárůst cen panelových bytů v Praze lze pozorovat, možná trochu překvapivě, na velkých sídlištích. Právě u bytů v těch dříve méně preferovaných lokalitách je ten nárůst cen nejmarkantnější. Nedostatek nových bytů, spolu s vyhlídkou na hůře dostupné hypoteční úvěry a v neposlední řadě také ekonomickou prosperitou a nízkou nezaměstnaností, způsobil v Praze doslova nákupní horečku. Nejlevnější nemovitosti se na této vlně svezly a jejich ceny strmě stouply.
Ceny bytů v panelových domech výrazně rostou i v menších městech, přičemž lokální faktory, proč se tak děje, jsou různé. Může to být například dojezdová vzdálenost od velkého města, „kondice“ staré cihlové zástavby či přítomnost významného zaměstnavatele.
![](http://cscm.cz/wp-content/uploads/2021/03/iStock-1191882894-1024x683.jpg)
- Nymburk – růst cen až o 40 procent
Skokový růst cen (nejen) panelových bytů v Praze přímo ovlivňuje ceny tohoto bydlení ve městech Středočeského kraje. Příkladem je Nymburk, kde se v letech 2015 a 2016 pohybovaly průměrné ceny bytů v panelových domech okolo 23 tisíc korun za metr čtvereční. Rok 2017 pak přinesl skokový nárůst a průměrná cena za metr čtvereční vyšplhala na 32 tisíc korun. Průměrná cena bytu 2+kk ve městě se tak nyní pohybuje okolo 1,7 milionu korun.
V některých lokalitách se meziroční nárůst cen panelových bytů pohyboval i kolem 40 procent. Důvodů pro takový vývoj je hned několik, kromě toho, že se daří ekonomice, je to zejména extrémní nárůst tržních cen bytů v Praze, který zapříčinil horší dostupnost bydlení méně movité klientele. Ta pak vyhledává finančně přijatelnější možnosti pořízení bydlení, s co nejlepší dostupností do Prahy. Jelikož se Nymburk nachází na jedné z hlavních železničních tratí ve Středočeském kraji a je položen blízko dálnice D11, splňuje podmínku dostupnosti dokonale. Důvod, proč trend zdražování ve městě táhly převážně panelové byty, je podle něho jednoduchý. V lokalitách, ve kterých se nacházejí kvalitní cihlové byty, si je jejich majitelé již historicky ponechávají a dědí z generace na generaci. Většina bytového fondu ve městě se navíc nachází právě na místním sídlišti.
- Mladá Boleslav – volné byty mizí pod návalem zaměstnanců Škodovky
Že je panelový byt levnější než ten srovnatelně veliký v původní cihlové zástavbě? Například v Mladé Boleslavi už to neplatí. V průměru jsou jejich ceny srovnatelné. Průměrný byt 3+1 v panelovém domě se v roce 2015 prodával za 20 až 25 tisíc korun za metr čtvereční. Dnes už je to 30 až 40 tisíc korun, což je srovnatelné s cihlovými domy. Tento trend v Mladé Boleslavi je způsoben především extrémně vysokou poptávkou po bydlení. Je to dáno především přílivem pracovníků do společnosti Škoda Auto. Z tohoto důvodu evidujeme mnohem vyšší poptávku, než je skutečná nabídka prodávaných bytů. Majitelé prodávaných bytů si tuto skutečnost plně uvědomují a reflektují zvýšením požadované částky za prodej. Pakliže jsou lidé ochotni zaplatit za byt v panelovém domě stejně jako za zděný, nemají majitelé důvod ceny snižovat.
- Jablonec nad Nisou – panel dražší než cihla
Dalším zajímavým příkladem je Jablonec na Nisou, kde už panelové byty svými cenami dokonce předehnaly starou cihlovou zástavbu. Z realizovaných prodejů v Jablonci za posledního půl roku vychází, že průměrná cena panelového bytu o velikosti zhruba 75 metrů čtverečních se pohybuje v rozmezí od 1,8 až 2,7 milionu korun v závislosti na stupni rekonstrukce. U cihlových bytů stejné výměry je toto rozmezí od 1,6 až 2,1 milionu korun. U menších bytů 2+1 o výměře kolem 59 metrů je daný rozdíl srovnatelný. Byty 2+1 jsou na trhu žádanější, tudíž ceny za metr čtvereční vyšší. Na cenách bytů se promítají podmínky pro rekonstrukci a financování bytových jednotek. Cihlové domy v Jablonci jsou buď z počátku minulého století, nebo z družstevní výstavby v osmdesátých a devadesátých letech. Energetická náročnost a prostorová dispozice starých cihlových domů jsou nevyhovující a náklady na rekonstrukci jsou tím hodně navýšené. Což vysvětluje nižší pořizovací ceny. Koupě bytu v novější cihlové zástavbě podle ní bývá zkomplikovaná družstevní formou vlastnictví domu, protože potenciální kupci mají problém se získáním úvěru či hypotéky. Proto je pro ně jednodušší a rychlejší pořízení bytu v panelovém domě, a to třeba i za vyšší cenu.
Pohled do Německa
Jakub SZÁNTÓ, moderátor: Mimořádné opatření tváří v tvář mimořádné situaci. Berlín na 5 let zmrazil nájemné de facto ve všech bytech města. Radnice drakonicky reaguje na dramatický růst cen bydlení z minulých let. Levicová koalice označuje opatření za vzor pro další německá města. Opozice naopak chystá žalobu, která zřejmě dospěje až k Ústavnímu soudu.
Martin JONÁŠ, zpravodaj ČT v Německu: Vznikající nové berlínské byty. V minulých letech poměrně vzácný úkaz. Právě pokulhávající výstavba má svůj podíl na tom, jak moc se situace v německé metropoli v minulých letech změnila. Nové domy nerostly, ceny bytů ano. Za 10 let na dvojnásobek. Problém, před kterým se nedá ujet. Ceny rostly stejně tak v centru Berlína, jako v okrajových čtvrtích a v některých satelitních oblastech za hranicemi města dokonce rychleji. Podle levicové vlády Spolkové země Berlín může cestu ze sociální pasti prorazit jen radikální řešení. Majitelé půldruhého milionu berlínských bytů nesmí v příštích pěti letech zvýšit nájemné.
Bernd RIEXINGER, předseda strany Die Linke: Berlínská vláda jde správným směrem, je to vzor pro celou zemi.
Martin JONÁŠ, zpravodaj ČT v Německu: Socialismus, vyvlastňování, porušení jednoho ze základních práv, tedy práva na majetek. Tak mluví o zmrazení nájemného pravicová berlínská opozice. I levicová vláda se ale odvolává na text ústavy, který je vytištěný například na těchto panelech před spolkovým sněmem. Píše se tam, že soukromý majetek musí za určitých okolností sloužit k obecnému blahu. Jak ale oponuje Asociace majitelů nemovitostí, opatření obecnému blahu spíš uškodí.
Kai. H. WARNECKE, prezident asociace vlastníků nemovitostí: Pokud majitelé nebudou zvyšovat ceny, dříve či později nebudou schopni nemovitosti opravovat.
Martin JONÁŠ, zpravodaj ČT v Německu: Za osm měsíců vstoupí v platnost další opatření. U starších bytů Berlín přesně stanovil nejvyšší možné nájemné, a to na úroveň, která je zhruba o 100 Kč za metr čtverečních nižší, než je současný pražský průměr.
Guido SCHMIDT, nájemník: Pro mě to znamená, že ušetřím 380 eur měsíčně. Můj nájem je teď obrovský, jinak se to nedá říct.
Martin JONÁŠ, zpravodaj ČT v Německu: Jedno se berlínské radnici zatím nepodařilo – rozhýbat výstavbu nových bytů, a to zejména těch, které by nespadaly do luxusní kategorie, což je případ i tohoto projektu. A hrozí také, že politika berlínské radnice zůstane po rozhodnutí Ústavního soudu v troskách a nájemníci budou muset majitelům bytů uhradit ušlé nájemné, a to možná i zpětně.
![](http://cscm.cz/wp-content/uploads/2021/03/iStock-1031034890-1024x682.jpg)
Foto: iStock
Nejnovější komentáře