Trh s nemovitostmi je stabilní a vlivem koronavirové krize nezaznamenal přílišné změny. Nabídka nemovitostí v rámci celé ČR i Prahy nadále poroste, stejně jako poptávka po nich. V letošním roce by podle developerů měla nabídka nemovitostí v Praze povyrůst dokonce o 2,3 %. Vyplývá to ze studie zpracované analytickou společností CEEC Research.

Developeři očekávají růst nabídky nemovitostí v letošním roce o 1,2 % v rámci celé republiky a o 2,3 % v Praze. Developeři neočekávají, že by se korona virová krize výrazněji projevila na nabídce nemovitostí i v následujícím roce, kde očekávají nabídku dokonce větší než v roce letošním. Pro rok 2021 developeři predikují další růst na straně nabídky nemovitostí, a to o 1,6 % v rámci celé ČR a o 2,5 % v hlavním městě Praze. Marcel Soural, předseda představenstva společnosti Trigema a.s. k současné situaci dodává, že trh s nemovitostmi je stabilním a výhodným způsobem investice: „Poptávka po bydlení zůstává vysoká. Do budoucnosti lze navíc počítat i se silnějším zájmem ze strany fondů a dalších větších investorů. Investice do rezidenčních nemovitostí jsou dnes jedním z nejvýhodnějších způsobů, kam volné finanční prostředky uložit. Jejich hodnota neustále roste.“

Na straně poptávky po nemovitostech developeři očekávají stále růst, ačkoli pro tento rok velmi malý. Poptávka bude podle dotázaných developerů letos ve výši 0,2 %, a to jak v rámci celé republiky, tak v Praze. S vyšší poptávkou ale počítají pro rok 2021, kdy v rámci ČR očekávají poptávku ve výši 1,6 %, v Praze potom vyšší, a to ve výši 1,9 %.

Na základě námi provedených výzkumů ohledně nabídky a poptávky po nemovitostech za posledních pět let se jedná o první situaci, kdy je očekávaná poptávka nižší než nabídka nemovitostí.

Cenové kolotoče

Ceny bytů v ČR za tři roky zdražily o třetinu. Průměrná cena za byt o výměře 65 metrů čtverečních se vyšplhala nejvýš v hlavním městě. Za byt v cihlové zástavbě zájemci loni na podzim platili 5,9 milionu korun. Dokonce víc než v novostavbě. Za tytéž peníze přitom mohli koupit sedm bytů v ústeckém paneláku.

Jedinou výjimku z trendu představovaly nové byty v Karlovarském kraji. Novostavby tam za poslední tři roky zlevnily bezmála o 40 procent a s cenou 2,1 milionu korun za byt o výměře 65 metrů čtverečních byly nejlevnější v republice. Jde o specifický trh ovlivněný a z větší části tvořený zahraniční poptávkou, která v posledních letech značně poklesla.

Starší byty mohou zlevnit

Průměrný pětašedesátimetrový byt v paneláku stál na konci loňské- ho roku 1,87 milionu korun, což je o 570 tisíc víc než před třemi lety. Nejdražší panelové byty můžete koupit v Praze, následuje Jihomoravský, Plzeňský a Středočeský kraj. Přesto byty v panelových domech zůstávají v průměru nejlevnějším dostupným bydlením. Celorepublikově průměrná cena za byt o zmíněné výměře v cihlové zástavbě činí dva miliony korun, v novostavbě vyjde byt v průměru na 2,63 milionu.

U cihlových staveb lidé preferují zpravidla centrální polohu, lepší hlukovou izolaci a často lepší předpoklady pro přestavbu bytového jádra. Zájem o panelové byty ožil hlavně díky nedostatku cihlových bytů.

Pohled do krajů

Byty v panelových domech, které jsou stále vnímány jako nejdostupnější forma bydlení, zdražily v loňském roce v průměru zhruba o 21 procent. Za posledních pět let pak přibližně o třetinu. V posledních měsících jejich ceny rostly rychleji než u staré zástavby a nových developerských projektů. A v některých městech už jsou panelové byty dokonce dražší číst více…

• Praha – nejvíc zdražují dosud nejlevnější byty

V hlavním městě vzrostly ceny bytů v panelových domech v některých lokalitách až o desítky procent za posledních pět let. Zaznamenal jsem extrémní případy, kdy klient koupil před pěti lety byt 3+KK na sídlišti Stodůlky za zhruba 2 300 000 korun a nedávno jej prodal za 5,3 mil. Korun. Největší nárůst cen panelových bytů v Praze lze pozorovat, možná trochu překvapivě, na velkých sídlištích. Právě u bytů v těch dříve méně preferovaných lokalitách je ten nárůst cen nejmarkantnější. Nedostatek nových bytů, spolu s vyhlídkou na hůře dostupné hypoteční úvěry a v neposlední řadě také ekonomickou prosperitou a nízkou nezaměstnaností, způsobil v Praze doslova nákupní horečku. Nejlevnější nemovitosti se na této vlně svezly a jejich ceny strmě stouply.

Ceny bytů v panelových domech výrazně rostou i v menších městech, přičemž lokální faktory, proč se tak děje, jsou různé. Může to být například dojezdová vzdálenost od velkého města, „kondice“ staré cihlové zástavby či přítomnost významného zaměstnavatele.

• Nymburk – růst cen až o 40 procent

Skokový růst cen (nejen) panelových bytů v Praze přímo ovlivňuje ceny tohoto bydlení ve městech Středočeského kraje. Příkladem je Nymburk, kde se v letech 2015 a 2016 pohybovaly průměrné ceny bytů v panelových domech okolo 23 tisíc korun za metr čtvereční. Rok 2017 pak přinesl skokový nárůst a průměrná cena za metr čtvereční vyšplhala na 32 tisíc korun. Průměrná cena bytu 2+kk ve městě se tak nyní pohybuje okolo 1,7 milionu korun.

V některých lokalitách se meziroční nárůst cen panelových bytů pohyboval i kolem 40 procent. Důvodů pro takový vývoj je hned několik, kromě toho, že se daří ekonomice, je to zejména extrémní nárůst tržních cen bytů v Praze, který zapříčinil horší dostupnost bydlení méně movité klientele. Ta pak vyhledává finančně přijatelnější možnosti pořízení bydlení, s co nejlepší dostupností do Prahy. Jelikož se Nymburk nachází na jedné z hlavních železničních tratí ve Středočeském kraji a je položen blízko dálnice D11, splňuje podmínku dostupnosti dokonale. Důvod, proč trend zdražování ve městě táhly převážně panelové byty, je podle něho jednoduchý. V lokalitách, ve kterých se nacházejí kvalitní cihlové byty, si je jejich majitelé již historicky ponechávají a dědí z generace na generaci. Většina bytového fondu ve městě se navíc nachází právě na místním sídlišti.

• Mladá Boleslav – volné byty mizí pod návalem zaměstnanců Škodovky

Že je panelový byt levnější než ten srovnatelně veliký v původní cihlové zástavbě? Například v Mladé Boleslavi už to neplatí. V průměru jsou jejich ceny srovnatelné. Průměrný byt 3+1 v panelovém domě se v roce 2015 prodával za 20 až 25 tisíc korun za metr čtvereční. Dnes už je to 30 až 40 tisíc korun, což je srovnatelné s cihlovými domy. Tento trend v Mladé Boleslavi je způsoben především extrémně vysokou poptávkou po bydlení. Je to dáno především přílivem pracovníků do společnosti Škoda Auto. Z tohoto důvodu evidujeme mnohem vyšší poptávku, než je skutečná nabídka prodávaných bytů. Majitelé prodávaných bytů si tuto skutečnost plně uvědomují a reflektují zvýšením požadované částky za prodej. Pakliže jsou lidé ochotni zaplatit za byt v panelovém domě stejně jako za zděný, nemají majitelé důvod ceny snižovat.

• Jablonec nad Nisou – panel dražší než cihla

Dalším zajímavým příkladem je Jablonec na Nisou, kde už panelové byty svými cenami dokonce předehnaly starou cihlovou zástavbu. Z realizovaných prodejů v Jablonci za posledního půl roku vychází, že průměrná cena panelového bytu o velikosti zhruba 75 metrů čtverečních se pohybuje v rozmezí od 1,8 až 2,7 milionu korun v závislosti na stupni rekonstrukce. U cihlových bytů stejné výměry je toto rozmezí od 1,6 až 2,1 milionu korun. U menších bytů 2+1 o výměře kolem 59 metrů je daný rozdíl srovnatelný. Byty 2+1 jsou na trhu žádanější, tudíž ceny za metr čtvereční vyšší. Na cenách bytů se promítají podmínky pro rekonstrukci a financování bytových jednotek. Cihlové domy v Jablonci jsou buď z počátku minulého století, nebo z družstevní výstavby v osmdesátých a devadesátých letech. Energetická náročnost a prostorová dispozice starých cihlových domů jsou nevyhovující a náklady na rekonstrukci jsou tím hodně navýšené. Což vysvětluje nižší pořizovací ceny. Koupě bytu v novější cihlové zástavbě podle ní bývá zkomplikovaná družstevní formou vlastnictví domu, protože potenciální kupci mají problém se získáním úvěru či hypotéky. Proto je pro ně jednodušší a rychlejší pořízení bytu v panelovém domě, a to třeba i za vyšší cenu.

Pohled do Německa

Jakub SZÁNTÓ, moderátor: Mimořádné opatření tváří v tvář mimořádné situaci. Berlín na 5 let zmrazil nájemné de facto ve všech bytech města. Radnice drakonicky reaguje na dramatický růst cen bydlení z minulých let. Levicová koalice označuje opatření za vzor pro další německá města. Opozice naopak chystá žalobu, která zřejmě dospěje až k Ústavnímu soudu.

Martin JONÁŠ, zpravodaj ČT v Německu: Vznikající nové berlínské byty. V minulých letech poměrně vzácný úkaz. Právě pokulhávající výstavba má svůj podíl na tom, jak moc se situace v německé metropoli v minulých letech změnila. Nové domy nerostly, ceny bytů ano. Za 10 let na dvojnásobek. Problém, před kterým se nedá ujet. Ceny rostly stejně tak v centru Berlína, jako v okrajových čtvrtích a v některých satelitních oblastech za hranicemi města dokonce rychleji. Podle levicové vlády Spolkové země Berlín může cestu ze sociální pasti prorazit jen radikální řešení. Majitelé půldruhého milionu berlínských bytů nesmí v příštích pěti letech zvýšit nájemné.

Bernd RIEXINGER, předseda strany Die Linke: Berlínská vláda jde správným směrem, je to vzor pro celou zemi.

Martin JONÁŠ, zpravodaj ČT v Německu: Socialismus, vyvlastňování, porušení jednoho ze základních práv, tedy práva na majetek. Tak mluví o zmrazení nájemného pravicová berlínská opozice. I levicová vláda se ale odvolává na text ústavy, který je vytištěný například na těchto panelech před spolkovým sněmem. Píše se tam, že soukromý majetek musí za určitých okolností sloužit k obecnému blahu. Jak ale oponuje Asociace majitelů nemovitostí, opatření obecnému blahu spíš uškodí.

Kai. H. WARNECKE, prezident asociace vlastníků nemovitostí: Pokud majitelé nebudou zvyšovat ceny, dříve či později nebudou schopni nemovitosti opravovat.

Martin JONÁŠ, zpravodaj ČT v Německu: Za osm měsíců vstoupí v platnost další opatření. U starších bytů Berlín přesně stanovil nejvyšší možné nájemné, a to na úroveň, která je zhruba o 100 Kč za metr čtverečních nižší, než je současný pražský průměr.

Guido SCHMIDT, nájemník: Pro mě to znamená, že ušetřím 380 eur měsíčně. Můj nájem je teď obrovský, jinak se to nedá říct.

Martin JONÁŠ, zpravodaj ČT v Německu: Jedno se berlínské radnici zatím nepodařilo – rozhýbat výstavbu nových bytů, a to zejména těch, které by nespadaly do luxusní kategorie, což je případ i tohoto projektu. A hrozí také, že politika berlínské radnice zůstane po rozhodnutí Ústavního soudu v troskách a nájemníci budou muset majitelům bytů uhradit ušlé nájemné, a to možná i zpětně.

Foto: iStock