Jak vybrat pozemek pro stavbu domu? Jak přistupovat k výběru pozemku? Určitě je to důležitá součást výstavby domu, která ovlivňuje náklady na výstavbu domu a cenu dalšího bydlení.

Při výběru pozemku je důležité mít na paměti obecně tyto parametry:
1. Typ povoleného využití
2. Geologické podmínky
3. Ekologické podmínky
4. Aby velikost vyhovovala budoucí stavbě
5. Orientací pozemku ušetříte značné náklady na provoz
6. Připojení pozemku na inženýrské sítě
7. Přístup na pozemek

Stejně tolik kroků vede i ke koupi pozemku – sedm

Všimli jste si ideálního pozemku pro svou vysněnou stavbu svépomocí? Měsíce jste strávili procházením webových stránek, prohlížením brožur o aukcích pozemků a zkoumáním potenciálních příležitostí pro stavbu ve vašem okolí.

A nakonec jste si vyhlédli pozemek, o kterém si myslíte, že by mohl vyhovovat vašemu vysněnému projektu stavby domu. Ale co bude následovat? Zde je popis toho, co byste měli vědět, až budete připraveni podat nabídku na koupi.

1. Proveďte důkladnou prohlídku

Životaschopné pozemky jsou vzácným zbožím a podobně jako při lovu na dokonalý nový dům i při hledání těch dobrých to může chvíli trvat. Někteří stavitelé svépomocí nakonec z pouhé frustrace zaplatí za pozemek příliš mnoho, jen aby zpečetili dohodu – to však nevyhnutelně zvyšuje tlak na váš rozpočet pro následnou fázi stavby.

Když tedy kupujete pozemek, nejdůležitějším prvním krokem je provést řádnou prověrku. Objednejte si nezávislý průzkum nebo posouzení pozemku u odborníka – stejně jako při pořizování jakékoli jiné nemovitosti.

Z podrobné prohlídky lze zjistit mnoho informací, včetně úpravy hranic, růstu stromů nebo rostlin, podmáčené nebo obnažené půdy, problémy s přístupem, nadzemních sítí, aktivit sousedů, obrysů, orientace, pravděpodobných poloh služebností a mnoho dalšího.

Pokud je na místě stávající dům zralý k demolici, může tato prohlídka odhalit užitečné informace o stabilitě terénu. Dokud jej však neodstraníte, může být rušivým elementem, který komplikuje vaši konečnou vizi. Budete také muset zohlednit takové věci, jako jsou náklady na odstranění případných základů a případnou sanaci terénu před instalací nových.

Jestli je čas, je nejlepší nechat provést formální test půdy. Hlavně v našich podmínkách je dobře zjistit i množství Radonu. Ochotný prodávající by k tomu měl vždy udělit souhlas. Test by měl být vyvážen stolní analýzou environmentálních záležitostí (riziko povodní, výskyt radonu, úroveň horninového podloží atd.).

2. Má pozemek územní plán a co říká?

Platné územní rozhodnutí je pro hodnotu každého pozemku zásadní. Prošlé stavební povolení nemá žádnou váhu (takže neexistuje žádná záruka, že můžete získat nové povolení), a cokoli, co má platnost kratší než šest měsíců, je považováno za slabé. Mějte na paměti, že pokud chcete nahradit obydlí, pak musí být v současné době obyvatelné, aby si zachovalo svůj status plánování – a pamatujte, že možná nebudete moci zvětšit jeho velikost.

Některá povolení mají až 20 podmínek a vy budete muset porozumět jejich důsledkům, než se pustíte do koupě.

• 

3. Financování nákupu pozemku

Úvěrování pozemků není jednoduché. Hodnota plynoucí z územního rozhodnutí je dočasná a stává se hmatatelnou až po splnění všech podmínek a po zahájení prací na pozemku (např. instalace základů).

V každém případě ještě před koupí zjistěte stanovisko své banky.

4. Požadavky na hypotéku

Žádost o hypotéku na stavbu svépomocí musí obsahovat podrobné informace o stavbě, abyste věřiteli prokázali, že jste si promysleli náklady. Vyzbrojeni vytipovaným pozemkem, jeho stavebním povolením a výkresy, které k němu patří, budete muset také poskytnout:

• Způsob výstavby; tj. předpoklady o tom, zda budete proces výstavby řídit sami, nebo budete hledat jednoho dodavatele, který na to bude dohlížet.
• Materiály, které hodláte použít. Uvažujete o tradičních cihlách a tvárnicích, dřevěném skeletu nebo o alternativních technologiích, jako jsou SIP (konstrukčně izolované panely) nebo jiné.
• Podrobná kalkulace nákladů s ohledem na dva výše uvedené předpoklady.
• Modely peněžních toků, které ukazují, jaké peníze budou potřeba a kdy.

5. Sjednání ceny pozemku

Někteří prodejci rádi prodají svůj pozemek prvnímu, který jim přijde pod ruku, zatímco někteří budou usilovat o co nejlepší cenu. Jiní zase rádi spolupracují se samostaviteli, zejména pokud pozemek sousedí s jejich vlastním domem, aby měli představu, kdo budou jejich noví sousedé.

K ocenění pozemku se obvykle dospěje tak, že se od předpokládané konečné tržní hodnoty odečtou orientační náklady na projekt a výstavbu. To, co zbude, bude naprosté maximum, které by měl kdokoli za pozemek zaplatit – a spekulativní developeři si budou chtít zajistit pozemek za mnohem nižší náklady, než je tato hodnota, protože budou usilovat o zdravý zisk z projektu.

Bude existovat orientační cena, ale musíte být důkladní při analýze, abyste si byli jisti svou maximální nabídkou. V závislosti na tom, zda potřebujete hypotéku, může jednání s prodávajícím trvat i několik týdnů. Pokud je o nemovitost velký konkurenční zájem, může být obtížné postupovat dostatečně rychle, pokud jste závislí na hypotéce – pokud ovšem nenajdete hotovost z jiného zdroje.

Jestliže potřebujete nové stavební povolení, může proces trvat déle a někteří prodávající mohou požadovat nevratný poplatek za vydržení (tzv. opci) výměnou za to, že vám poskytnou potřebný čas.

Pokud je konkurence velmi vysoká, může realitní agent vést proces jako uzavřenou nabídku. V tomto případě máte jedinou možnost podat nabídku do stanoveného data. Prodávající pak může porovnat všechny nabídky a vybrat preferovaného uchazeče na základě nejlepší ceny a profilu kupujícího. Někdy se tomu říká obálková metoda.

6. Proces převodu

V této části je třeba zapojit právníka. Ten bude při koupi pozemku postupovat stejně jako při jakékoli jiné transakci s nemovitostí a obvykle se bude řídit pokyny protokolu o převodu – zejména pokud máte hypotéku, v takovém případě bude jednat jak za vás, tak za věřitele.

Někdy je třeba provést fyzickou prohlídku místa (za poplatek), aby bylo možné získat důkazy o tom, kde se sítě mohou nacházet. Ty si budete muset podrobně prostudovat sami, protože váš právník bude očekávat, že se budete spoléhat na informace obsažené v těchto zprávách, a nikoli na jejich interpretaci.

Doporučuje kupní cenu složit do bankovní nebo advokátní úschovy, kde bude čekat až do doby zapsání změny vlastníka na Katastru nemovitostí. To trvá zpravidla jeden měsíc.

7. Jak dál po nabytí pozemku

Jakmile získáte pozemek (nebo dům, který hodláte zbourat a nahradit), nezapomeňte pozemek zabezpečit branami a případně oplocením. Síťové rozvody by měly být odpojeny, aby se předešlo jakémukoli riziku povodní, požáru nebo výbuchu a aby se ušetřilo na zbytečných poplatcích za stání.

Stejně jako každá nemovitost musí být i staveniště pojištěno – minimálně však s pojištěním odpovědnosti za škodu. To chrání před případnými nároky třetích osob, které by se na vašem pozemku mohly zranit, a to bez ohledu na to, zda tam měly být, či nikoli. Nezapomeňte na pravidelné kontroly, abyste se ujistili, že se na pozemku neusadila armáda squatterů.

Shrnutí postupu při koupi pozemku

Katastr nemovitostí (KN)

Z Listu vlastnictví (LV) zjistíte: majitele, břemena, zástavy, exekuce.

Pokud je na LV pozemku uvedeno, že jde o ornou půdu, zahradu, trvalé travní porosty, aj., bude zapotřebí jeho v budoucnu zastavěnou část trvale vyjmout ze ZPF (zemědělský půdní fond) a bude vás to stát jednotky až desítky tisíc (podle velikosti pozemku a “kvality” půdy vám to sdělí SÚ (stavební úřad)). Vynětí, o které požádáte na odboru životního prostředí Úřadu obce s rozšířenou působností, proběhne společně s žádostí o stavební povolení. S tím by vám měl pomoci projektant/architekt. Běžně se tedy stává, že v KN je pozemek veden jako orná půda, ve skutečnosti ale jde o stavební pozemek, což je určeno územním plánem a ne záznamem na LV.

Stavební úřad (SÚ)

Zajděte na stavební úřad, pod který pozemek spadá, s údaji o pozemku, které jste zjistili v předchozím bodě a vytištěnou katastrální mapou. A ptejte se na: omezení, např. ochranné pásmo, nebo CHKO (Ochranné pásmo má kolem sebe například železnice, vedení vysokého napětí, silnice nebo i les a do určité vzdálenosti od těchto míst nelze stavět.), stavební uzávěry, plánovaná výstavba kolem, maximální zastavěnost pozemku, velikost, tvar domu a jeho umístění na pozemku, počet podlaží, sklon a tvar střechy, okna, dveře, barvu fasády, atd., vzdálenost domu od komunikace, počet parkovacích míst, nutnost umístění jímky na dešťovou vodu, návaznost stavby na stavební čáru, umístění inženýrských síti na/v okolí pozemku (elektřina, plyn, vodovod, kanalizace, telekomunikační sítě). Když už půjdete na stavební úřad, zeptejte se, která společnost tudy vede elektřinu, kudy je vedena kanalizace a vodovod, případně jestli je v okolí plynovod.

Inženýrské sítě

Pozemek bez inženýrských sítí je budoucí problém. Elektřina, vodovod a kanalizace, případně i plyn. Kromě elektřiny mají všechny ostatní sítě nějakou alternativu. Kanalizace má jímku, žumpu, čističku. Vodovod má studnu a plyn nemusí být vůbec. Elektřinu si můžete vyrábět sami (světlo, vítr, teplo z jádra), ale jste naprosto závislí na lokalitě, resp. ve většině koutů ČR to celoročně možné není.

Inženýrské sítě jsou samostatnou nemovitotou věcí. Ano, je to zvláštní, ale je to tak. Proto si v kupní smlouvě na pozemek pohlídejte, aby sítě byly předmětem smlouvy.

Přístup na pozemek

Pokud na pozemek vcházíte přímo z veřejné komunikace, není co řešit. Zapeklitější je to v případě, že musíte projít přes cizí pozemek.

Orientace, svah, záplavová oblast i vítr

Možná vás to ani nenapadlo, ale i vítr může dost znepříjemnit pobyt na zahradě, obzvlášť pokud jste na vyšším místě než okolí. A zahrada je většinou důvod, proč bydlíte v domě. Takže dříve, než budete sbírat prádlo z plotu a obouruč držet pergolu, když trochu zafouká, zjistěte si povětrnostní podmínky.

Vchodové dveře do domu budete chtít mít směrem k příjezdové komunikaci. A zahradu na druhé straně za domem. Vzhledem k pohybu slunce na obloze vám cenné tepelné zisky zajistí okna směrem na jih. To je ideální varianta, pokud vám to pozemek dovolí.

Zda je pozemek v záplavové oblasti, nebo ne, má vliv jednak na váš dlouhodobě klidný život, ale hlavně na cenu a vůbec možnost pojištění domu. Problém u nejrizikovější třídy může být i při žádosti o hypotéku.

Existuje několik povodňových map. Povodňové mapy, které používají pojišťovny, jsou směrodatné pro pojištění a případnou hypotéku.

Geologický průzkum – radonový a hydrogeologický posudek

Jsou dvě možnosti, jak se k informacím o podloží pozemku dostat. Nejdříve zajděte za sousedem, pokud nějakého máte. Možná už průzkum dělal a informace vám předá.

Anebo si nechce zpracovat hydrogeologický a radonový posudek ještě před samotným projektováním, protože pro architekta je typ podloží pozemku zásadní informací. Geolog zapustí několik sond do pozemku a vy tak zjistíte, na čem se chystáte stavět. Jestli máte pod nohama skálu, jaké je složení půdy a kam dosahuje hladina spodní vody.

Sousedé

Sousedy je dobré znát i z jiných důvodů. Budete je denně potkávat a také budou mít možnost podávat námitky v rámci stavebního řízení, což ho může protáhnout i o několik měsíců.

Foto: iStock