Milé dámy, vážení pánové, kolegyně, kolegové,

a je to tu opět další tisková zpráva Cihlářského svazu Čech a Moravy – tentokrát na téma: Dostupné bydlení. V květnu letošního roku jsme se věnovali problematice nájemného bydlení a nyní zde publikujeme pokračování obdobného tématu. Požádali jsme opět o názor zástupce tohoto Svazu a předkládáme Vám je k volnému publikování. 

Dostupnost bydlení v České republice je v současné době na historickém minimu. Podle dat České spořitelny, která každoročně sestavuje Index prosperity Česka, je ČR v dostupnosti bydlení dokonce nejhorší ze všech zemí Evropské unie.

Ceny bytů rostou rychleji než mzdy

Hlavním důvodem zhoršující se dostupnosti bydlení jsou rostoucí ceny bytů. Meziročně vzrostly ceny bytů v ČR v průměru o 15 %. To je výrazně více než růst mezd, který se v roce 2022 pohyboval kolem 6 %.

Nájemné také roste

Roste i cena nájemného. V Praze se průměrná cena nájemního bytu pohybuje kolem 25 tisíc korun měsíčně. To je pro řadu lidí nedostupné.

Příklady opatření, která by mohla pomoci zlepšit dostupnost bydlení:

+ Zvýšení výstavby bytů, zejména nájemních.

+ Podpora dostupného bydlení pro nízkopříjmové domácnosti.

+ Zpřísnění regulace trhu s byty.

+ Podpora spolupráce mezi veřejným a soukromým sektorem v oblasti bydlení.

Jednoznačné řešení problému dostupnosti bydlení neexistuje. Je však třeba přijmout opatření, která by situaci alespoň částečně zlepšila.

Daně a náklady

Ceny bydlení nezvyšuje jen nedostatečná nabídka, ale také vysoké zdanění a růst nákladů. Dostupnost bydlení se zhoršuje především kvůli tomu, že ceny bytů rostou daleko rychleji než příjmy. Aktuálně dosahuje nabídková cena nového bytu v Praze již více než 106 000 korun za m². Na výši cen tlačí především uměle omezená nabídka v důsledku přemíry byrokracie a nekonečných povolovacích procesů. Zde je třeba hledat řešení současné krize.

Přímým viníkem jsou rostoucí ceny nemovitostí a stavebních materiálů, ale i inflace. Aktuálně sice například starší domy či byty o něco zlevnily, přesto jsou ceny znatelně vyšší než před několika lety. Dům v Praze o užitné ploše 150 m² lze nyní koupit o zhruba 760 tisíc korun levněji než před rokem. Pokud bychom se ale podívali na cenu za metr čtvereční zpátky do prvních měsíců roku 2020, tak se pohybovala kolem 70 000 korun a nyní překročila 100 tisíc za metr čtvereční.

Jen masivní nabídka nových bytů na trhu může zastavit nezdravý růst cen z posledních let. Dolů ale ceny nepůjdou. Prostor pro zlevňování totiž není kvůli enormnímu nárůstu cen pozemků, stavebních prací a materiálu. Dostatečná nabídka ale může růst cen zastavit a pak by se v průběhu několika let dostupnost bydlení mohla zlepšit postupným zvyšováním příjmů obyvatelstva.

ČR uplatňuje aktuálně na bydlení 15procentní sazbu u menších bytů a 21procentní u větších bytů a ateliérů. Již před lety se diskutovalo o zařazení bydlení do snížené desetiprocentní sazby, ale bez úspěchu. Nyní, kdy velká města bojují s vážnou bytovou krizí, je vhodné toto téma opět otevřít. Případná změna daně by se v plné míře promítla do snížení ceny pro kupující. Developeři totiž ceny stanovují vždy bez DPH a daň se k tomu jen automaticky připočtou. Snížení DPH na 10 procent by kupujícím u průměrného bytu v Praze ušetřilo téměř 300 tisíc korun.

Zeptali jsme se:

1. Nedostupnost bydlení se prohlubuje. Drobní investoři i developeři mnohé projekty „dali k ledu“. Co si o tom myslíte?
2. Jakou roli by měly sehrát obecní peníze ve zlepšení dostupnosti bydlení?
3. Vidíte nějaké možnosti na straně výrobců cihel?
4. Může pomoci nový stavební zákon v urychlení celého procesu?
5. A co nyní diskutované snížení DPH na 12 %? Pomůže?
6. Můžete připojit k dané problematice svůj vlastní názor?

Respondenti:

Marek Žídek, výkonný ředitel KM Beta:

Kamil Jeřábek, generální ředitel Wienerberger CZ,

Jan Fiala, obchodní ředitel Cihelna Šterboholy.

Anketa

1. Nedostupnost bydlení se prohlubuje. Drobní investoři i developeři mnohé projekty „dali k ledu“. Co si o tom myslíte?

Marek Žídek: Máme za sebou více než dekádu velmi nízkých úrokových sazeb hypoték. Skok k sazbám kolem 6 % z původních 2  % znamenal zvýšení výše splátek o 40% až 60 % dle celkové doby splatnosti hypotéky. S takovým zvýšením drobní investoři nepočítali, a dle mého názoru nyní testují jestli se jedná o dočasný stav nebo dlouhodobější nový normál. Současně dochází ke zlevňování nemovitostí a zvyšuje se i časová dostupnost kvalitních firem. V KM Beta se snažíme držet své ceny vždy příznivě, nicméně abychom investorům pomohli ještě více zdostupnit vlastní bydlení, přistoupili jsme k zavedení akčních slev na náš stavební materiál. Obecně z pohledu drobných investorů tak není důvod pro rychlé jednání. U developerů je situace velmi podobná – kupci = drobní investoři – nespěchají a jejich na trhu podstatně méně. Není tak důvod budovat více staveb než je momentální poptávka. 

Kamil Jeřábek: Vnímáme, že pro mnohé soukromé investory se v souvislosti s aktuální situací na trhu vlastní bydlení stává nedostupným. Naše data ale ukazují, že lidé investice do bydlení spíše odkládají a vyčkávají na příznivější podmínky financování. Důsledky aktuální situace na trhu a pozastavení některých projektů se projeví s několikaměsíčním zpožděním. Stále řešíme otázku dostupného a udržitelného bydlení, které v ČR není. Od 90. let vzniká v rámci výstavby obrovský deficit, mluvíme zhruba o 400 tisících chybějících bytech. Pokud se na trhu zásoby v nabídce budou nadále ztenčovat povede to k neustálému šponování cen bydlení. 

Jan Fiala: Dlouhodobě si zaděláváme na velké problémy a to jak sociální, rodinné a nebo společenské. Obecní a sociální bydlení se vlastně neřeší. Nechci být špatným prorokem, ale vyrůstá nám tu generace, která bude nucena strpět mnohaleté generační soužití, které může být na jednu stranu příjemné v podobě toho, že nemusí řešit vlastní bydlení, ale. Generační nadřazenost vlastníků bydlení má pouze tři varianty. Vše je v pohodě. Mladší generaci je odpírána možnost jakékoli seberealizace nebo dojde ke generační  rozepři a mladší generace najde svojí cestu. Jedna varianta ze tří bude mít následky do budoucna. Najděme si za tím všechny možné aspekty do budoucna.

2. Jakou roli by měly sehrát obecní peníze ve zlepšení dostupnosti bydlení?

Marek Žídek: Obce mohou svou bytovou politikou jak nastavit rozumnou výši nájmů u existujících budov, tak podpořit bytovou výstavbu další pro řešení ohrožených skupin obyvatelstva (mladé rodiny, matky samoživitelky, děti z dětských domovů, senioři, a další). 

Kamil Jeřábek: Efektivnější výstavbě a stavebnímu rozvoji by pomohlo do výstavby zapojit samotná města. Ve Wienerbergeru municipalitám nabízíme řešení v podobě připravených projektů pro nájemní bydlení, které se dají realizovat ve spolupráci s developery. V nabídce máme aktuálně tři modulové bytové domy. V souvislosti s těmito projekty je Wienerberger schopen posoudit využitelnost pozemků a výrazně, tedy až o půl roku, zkrátit přípravnou projekční fázi. Výhodou je i úspora financí na projektové dokumentaci, a to až na třetinu tržní ceny. 

Jan Fiala: Obecní rozpočty jsou výbornou možností, jak motivovat mladší generaci k možnosti postavit se na vlastní nohy, podpořit vznik místních komunit a spolků, vrátit do obcí a vesnic život v podobě příchodu nové generace. Chce to od nich odvahu.

3. Vidíte nějaké možnosti řešení i na straně výrobců cihel?

Marek Žídek: V důsledku snižování cen energií jsme v KM Beta již ceny svých výrobků snížili na nejnižší možnou úroveň, která je u keramických cihel Profiblok asi o 50 % nižší než loni a u vápenopískových cihel Sendwix o přibližně 20 %.

Kamil Jeřábek: Vnímáme, že mezi hlavní témata posledních měsíců patří ceny stavebních materiálů a jejich zvyšování během několika posledních měsíců. Ve Wienerbergeru již nyní pociťujeme, že se začíná projevovat cenová stabilizace. Některé druhy stavebních materiálů zlevňují, cenový pokles ale není plošný. Nicméně za výrobce stavebních materiálů musíme konstatovat, že s ohledem na meziroční nárůst výrobních nákladů není možné stavební materiály významně zlevňovat, a to ani s výhledem do roku 2024. 

Jan Fiala: Výrobci keramických výrobků jsou pro tuto situaci jako stvořeni. Umíme nabídnout stavební prvky jak na svislé, tak i vodorovné konstrukce. Umíme dodávat pálenou krytinu, která výborně zapadá do místní krajiny. Umíme dodat cihly na rekonstrukce historických i památkových objektů. Co chcete víc?

4. Může pomoci nový stavební zákon v urychlení celého procesu?

Marek Žídek: Určitě by měl vést ke zkrácení procesu získání stavebního povolení a větší předvídatelnosti termínů. Dle informací od našich klientů se výrazný pokles počtu staveb, již nyní projevil ve výrazném snížení doby, za kterou se dotčené orgány státní správy i soukromých společností k novým stavbám vyjadřují.

Kamil Jeřábek: K urychlení procesu výstavby a zlepšení dostupnosti bydlení je jednoznačně potřeba fungující stavební zákon, který by měl zkrátit proces schvalování. Pokud to nenastane a nový stavební zákon pouze přidá další administrativu, bude stavebnictví ohroženo.

Jan Fiala: Doufejme, doufejme.

5. A co nyní diskutované snížení DPH na 12 %? Pomůže?

Marek Žídek: Každé snížení koncové ceny, které drobní investoři zaplatí pomůže. Nicméně vzhledem ke zvýšení nákladů na splátky hypoték o 40% až 60%, si o této změny výrazné zvýšení poptávky neslibujeme. Mnohem výrazněji by pomohlo snížení základní úrokové sazby ze strany ČNB.

Kamil Jeřábek: Na naše keramické výrobky se vztahuje sazba 21 %. 

Jan Fiala: Rozpočty jsou velmi napjaté. Samo DPH nic nezmůže. Podmínky pro získání hypoték jsou klíčové. Může se stát, že jedno generační výstavba zamrzne a to se nám v budoucnu vrátí v podobě více nákladů na rekonstrukci, větší energetické  náročnosti provozu, větší finanční zátěži. Bavíme se tady o generaci asi 25 let s inflací 7 % ročně nebo 2 % ročně? A je opravdu rozdíl.

6. Můžete připojit k dané problematice svůj vlastní názor?

Marek Žídek: Pokud máte dostatek vlastních finančních prostředků a chcete stavět, pak vám doporučuji stavět hned, pravděpodobně se nacházíme blízko cenového dna. 

Kamil Jeřábek: Na počátku nastartování celého stavebního trhu stojí banky a snížení aktuálních vysokých úroků u hypoték. Podle našich dostupných dat touha bydlet ve vlastním či zrekonstruovat svou nemovitost nezmizela. Investoři jen vyčkávají na příznivější podmínky financování.  

Jan Fiala: Jsem rád , že mi není 25 let. Bylo to snazší, před těmi 25ti lety. Za mého mládí, stát chtěl pomoci, banky nebyly tak úzkoprsé a vše mělo nádech lepších zítřků. Hold se nacházíme ve třetím a čtvrtém kvadrantu sinusoidy a to není dobře.